「不動産豆知識」カテゴリーアーカイブ

退去の手続き

シーズンなので@賃貸職人です

9月10月は賃貸不動産はシーズン的に第2繁忙期と言われます。
転勤やら結婚やらでご退去の問い合わせも増えてまいりました。
ここであらためて基本を確認
退去の手続きってどうしたらいいの。
お部屋のご退去が決まったらまず最初に大家さんに連絡しなければいけません。
最近は大家さん直接ではなく管理会社を通しての手続きが多いかな。
後は最初に交わした契約書が基本になりますが
ご通知をしてから1か月後が解約となるパターンが多そうです。
突然明日退去しますっていわれても大家さんも困ってしまいますから。
契約内容によって解約月は日割り適用できたり15日、末日のみ解約だったり末日のみが解約日になったりするので
ご自身の契約書をよく確認しないといけないですね。
急な転勤などで解約日と退去日に大きく差が出る場合
(例えば解約日が25日で退去日が10日など)
住んでないのに賃料を払うのは損をした気になるかもしれませんが
退去した後のお金は1月前の解約不足の違約金という扱いになります。

解約の通知が終わったらあとは各ライフラインに名義変更の連絡をします。
その後解約日が到来するまでに明け渡しの準備をして退去立会いを行います。
退去立会い時に管理会社や大家さんにお部屋のチェックをしてもらって鍵を返却して終了です。
退去立会い後は部屋には入れないので家財が何もない状態にしなければなりません。
最近は退去立会いをせずに鍵だけ返してくださいって不動産屋さんが多いみたいですね。
弊社では後々のトラブル回避の為に基本的には退去立会いをさせていただいています。
不明点があれば契約した不動産屋さんに連絡してみましょう、
何事も早め早めの連絡をお勧めします。
hikkosi

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投稿禁止テープ

ただのテープより@賃貸職人です

空室のポストに投函されるチラシ
ちょっと油断するだけであっという間に溜まっていきます。
チラシ投函不要のプレートを貼ってある物件もありますが
チラシ投函業者さんはそんなの関係ねぇとばかりガンガンに投函していきます。
今までは太目のマスキングテープを貼っていましたが
知り合いの同業者さんから良いものを教えてもらいました。
こちら!↓
img_2816
投稿禁止の文字がプリントされたテープ!
さっそく最近空室になった部屋のポストに貼ってみました。img_2820
透明テープへのプリントなので中が見えていいですね♪
さっそくポストに貼りに行ったお部屋はこちら⇒リモージュ305号

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入居中の名義変更について

出来る場合と出来ない場合が@賃貸職人です

管理物件に入居者様から名義変更をしたいのでとのご相談がありました。
当初奥様の方でお一人で住んでいたのをご結婚を機にご主人様名義に変更したいとのこと。
間取りが2LDKと複数でのご入居も想定内なのでご主人様名義で再申込していただき(再審査有)
ご契約していただくことになりました。(敷金は引継ぎの覚書作成予定)
申込を書きに来ていただいた本日がご入籍の日との事で幸せの瞬間に立ち会わせていただきました。
正にこの仕事の醍醐味!
幸せのおすそ分け\(~o~)/

今回はスムーズに名義変更できそうですが中にはできない場合もあります。
元々住んでいたお部屋が1Rや1Kなどのシングル向けの場合そもそも二人でのご入居をお断りする場合がほとんどです。
また複数でご入居されていて(ルームシェアなども含む)契約者以外の方が残る場合も内容によっては断られる場合があります。
そうなるとさいあくご退去もあり得る事態になります。
(お部屋の入居事項に当てはまらなかったり収入的に家賃の支払いが無理そうな場合など)

よくあるご相談としては今回のように結婚を機にパートナーに名義を変える場合
個人契約からお勤めされている法人様名義に変える場合
いずれの場合も問題なく受け入れられる可能性が高いと思います。

どうなのかな?と思われたらご入居中のお部屋の管理会社様に相談されるとよいと思います。
書類の作成が必要な場合、家賃保証会社の再審査が必要な場合、費用が必要な場合もあります(^_^;)

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借主からの減額請求について

最終的にはこれも話し合いなんですが@賃貸職人です

先日貸主からの賃料増額の事について書きましたが
今回は借主からの賃料減額請求についてです。
(つまり家賃下げてよ~ってことですね)
長く入居している方と新しく入居された方の賃料が違うなんてことは
実は賃貸物件ではよくあることで
最近は新築物件でも入居具合が悪いとキャンペーンと名をうって
賃料減額をすることもあります。
最初に契約を決めた人と後から決めた人で3,000円程度差が出来てしまうなんてことも実際にあったりします。
最初に入居を決めた人がその事実を知ったらなんだか不公平感を感じてしまうのは
気持ち的にしょうがない事ですよね(^_^;)
ではその不公平感を大家さん(管理会社)に言って是正できるのか?

賃貸人からの賃料増額請求権があるように
賃借人からも賃料減額請求権があります。
ただやみくもに出来るわけではなく法律では賃料が客観的に不相応になった場合のみ認められており
その要素としては
①土地または建物に対する租税公課、その他負担の増減
②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動
③近傍同種の建物の賃貸借賃料との比較
などがあげられます。

なんだ....貸主からの増額請求権の要素と一緒じゃん(~_~;)
逆もまた真なり(~_~)
では実際に前記のような場合は要素に当てはまるのか?
え~残念ながら近傍同種の建物の賃貸借賃料との比較とは近隣エリア及び同一需給圏内の類似地域における契約条件や物件の状況(築年数や間取りなど)の賃貸借との比較を言い
同一マンション内の賃料が違うからというだけで近隣同種の建物と比較して不公平であるとは言えません。
※賃料の設定はその時の市場と各賃貸借契約の個々の事情により決まるので、個々の賃借人ごとに賃料に差異が出ることは当然に予定されたことでありそれ自体では不公平といえないからです(+_+)

うむむ、では不公平感を感じた気持ちはどうしたらいいのか。
どうしても納得いかない場合は
(直接の場合もあれば管理会社を間に挟む場合もあるでしょうが)とりあえず甲乙両方でよく話し合うことです。
減額に応じてくれる場合もあればごめんなさい下げれませんって場合も当然あります。
※繰り返しますが同一マンション内での賃料の相違だけでは近傍同種の建物の賃貸借賃料との比較にならないので。。

でもですね...過去に大家さん側から古くから住んでいる入居者様全戸の減額を申し出た事例もあり
その辺は大家さん側も柔軟な考えを持っていただければ管理する側も助かるなぁ~なんて思ってます。はい。。
※ちなみにそのマンションはほんとに退去が少ないんですよね~。。。。これって。。。。(^_^;)

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賃料値上げについてのご相談その2

どこかで折り合いが大切@賃貸職人です

春先にブログ掲載した賃料の値上げのご相談について
さらにご質問がありましたので法律的な事も交えて再度書いてみたいと思います。

前回のご質問では契約の更新時に値上げをする旨の書類が届いたとのことでしたが
別に更新時でなくても賃料の増減は可能です。
もちろん「事情の変化が生じ、地代が客観的に不相応になったとき」という大前提が付きますが(^_^;)
法律では下記のような事情変化の要素を上げています。(借地借家法32条1)

①土地または建物に対する租税公課、その他負担の増減
②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動
③近傍同種の建物の賃貸借賃料との比較

ここで初めて賃料を上げますよ~と賃借人に通知することが出来るわけです。
前回も書きましたが借地借家法では賃料増額請求権はその行使によって効果が発生する形成権なので貸主側から理由を挙げて借主側に賃料上げるよ~でいいわけなんですが。。
賃借人の方がしょうがないよなぁと了承されると話はここで終わります。
実際には承諾されない(したくない)場合が多いような気がします。貸主側がそれでもなお賃料の改定を求める場合には簡易裁判所に調停を申し立てることになります。
ここで双方合意にいたらず不調に終わった場合は訴訟を起こすことになります。

※その間は借主側の方は増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りると法律にはあります。

ただ実際には訴訟のための弁護士費用や鑑定費用なものまで考えると仮に勝訴したとしても増額金額と比較して割に合わない場合がほとんどでしょうから
ここまで進む場合はほとんどないと思われます(~_~;)

増額の事も書いたから賃借人側からの減額も書かなあきませんね(~o~)

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蜂の季節?(^_^;)

蜂の季節@賃貸職人です

今日、会社にでかける前に家の玄関口で1匹蜂さんを見つけたので周りをきょろきょろしてみました。
去年庭のゴミ箱の取っ手に巣を作られた時には難儀したので(^_^;)
そうしたら。。。
なんと同じゴミ箱に巣を作りかけていました。
去年の教訓を生かして蜂ジェットスプレーを買っていたので
申し訳ないがすぐに退治しました。
まだ3センチくらいで小さかったしね。
普段見かけないところで蜂を見ると必ずどこかに巣があると思うので少しキョロキョロしてみましょう。
エアコンの室外機や換気扇の排気口なんかに作っているのを見たことがあります。
自分で退治が出来る場合もありますが刺されたら大変なので
賃貸にお住まいの方は管理会社さんや大家さんに相談しましょうね。
蜂の巣あっという間に大きくなるので早期発見が大事です(^_^;)
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返事はいつまでにしたらいいでしょう(~o~)

要はご縁なのです@賃貸職人です

お部屋をご案内したりご紹介したりした際に
お客様から「いつまでにお返事したらいいですか?」との質問をよくいただきます。
きっとそこそこ気に入っているけど即決するにはなぁなんて時だと思うのですが
答えは「申し込みの意思が固まったらいつでもいいですよ」となります。
ただその後に続くのは
「決められるタイミングによっては希望のお部屋が他の方で決まってしまってるかもしれませんけどね」
となります(^_^;)
要はこれ全てタイミング(ご縁)なのです。
お客様と職人が出会ったのもタイミング
気に入りそうなお部屋が紹介できたのもタイミング。
もちろんご縁を積み重ねられるように職人は努力しますが
決して申し込みを焦らすようなトークはしませんので
賃貸とはいえ一度引っ越すと中々すぐ次にとはいかないと思うので
どうぞじっくり考えて決めてください。
また以前より声を大にして大声で言ってますが(笑)
弊社では物元(管理会社)さんの強制がない限り
消毒・抗菌・消火器・の類は契約時には売りませんので
安心して契約に進んでくださいね\(~o~)/
それではよいお返事をお待ちしております♪

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更新時の賃料値上げについての相談が増えてきています

どちらにしろ双方の合意が無ければできません@賃貸職人です

高松も首都圏並みに更新時の更新料を徴収する物件が増えてきました。
(弊社管理物件では一切の更新料はいただいていませんが)
その更新に併せて賃料を値上げするお部屋が増えてきているようです。
この賃料ならと思ってご入居されたのに2年の更新時に値上げされたら入居者様はたまったものではないですよね(^_^;)
ここ1年で複数回の相談があったのでどうやらそういう傾向の管理会社さんがあるようです。

少し考察
どの契約書にも以下のような条文が入っていると思います。
「甲及び乙は、契約期間中であっても、本物件の維持管理費、公租公課、損害保険料、経済情勢の変動、または諸物価の高騰等の事情により、賃料・共益費・その他使用料が不相応となった時は、(甲乙協議の上)これらを改定することが出来る。」

分かりやすく言うとww

1.周辺の土地や建物の税金等があがって、土地、建物の価値が上がり、現在の家賃が著しく不相応となった場合
2.経済情勢の変動により、現在の家賃が著しく不相応となった場合 (つまり物価が上がったということですね)
3.周辺の類似物件(間取り・築年数などの条件が似ている)の賃貸物件の賃料と比べて、著しく安い場合

上記のような理由があってなお且つ、貸主・借主の協議の上、合意があれば条文的には賃料は改定することが出来ます。
※借地借家法では賃料増額請求権はその行使によって効果が発生する形成権です。なので貸主側からはこれこれこういう理由で上げるよ~でいいわけなんですけどね。。。

ここでキモなのが貸主借主の双方の協議が必要!という部分と
改定する理由は何故?という部分です。
当然に賃料を上げる側は何故上げるのかという説明と場合によっては資料の提示も必要かと思います。

一方的に書類を送ってこられるとしょうがないなと思ってしまいがちですが、きちんとご納得されたうえで楽しい賃貸ライフを送ってください\(~o~)/

逆も真なり条件満たしてればオーナー様側からの賃料アップ交渉もありかも(^_^;)

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いらないものは買わない!

いらないものは断る@賃貸職人です

先日の退去立会いで興味深いものを見ました(^_^;)
そのお部屋は以前某フランチャイズ系のA社が管理していたものをオーナー様のご意向で弊社が管理を引き継いだ物件です。
その退去者様はA社時代にご入居された方
そのお部屋の玄関靴箱の上にこれが↓
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噂に聞いてましたが現物始めてみますww簡易消火器のようです(^_^;)
火災が出た時には下記のようにして使う?。。
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ってこの退去者様は箱からも出してなかったし(^_^;)
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やっと現物が出てきましたがまぁまぁ取り出しにくいww
これを火が上がっていてテンパっている状態で火元に投げると(^_^;)
冷静にできるのかなぁ(疑問
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ちなみに天ぷら油にはダメなようです。
いやいや有事にはテンパってるんだってば
そんな冷静な判断できないと思ってしまう(@_@)
いったいどんな営業トークが。。
ちなみに同日に同じマンションでもう1室退去がありましたが
まったく同じ状態で靴箱の上に置いてありましたww

契約時のゴタゴタでさりげなく買わされちゃったので
使い方わからずに退去時までそのままになっちゃったのかなと推測されますが、お話によると1本6,000円もするそうです。
もちろん備えあればで有益と判断されて買われる分には何も申しませんが
結局は前記のような状態で保管されるんだったら買わなくていいんじゃないかな?春からの新生活をおくられる方は一度契約金の中身を吟味して不必要なものを買わされないように気をつけてくださいね。

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退去時の保証料の請求(^_^;)

信頼関係が出来ていれば@賃貸職人です

この3月でご退去されるご入居者様からご相談がありました。
昨今よくある保証会社を利用してのご契約ですが
3月18日の退去だけど3月17日で保証が切れるから
保証会社から次年度の保証料を払ってほしいと請求が来ていると。。。
たった1日のためだけに10,000円(^_^;)
そりゃ誰だって払いたくないですよね。
しかも明け渡しの日時まで決まっている。。
保証会社の見解は管理会社が了解するなら払わなくてもいい
(というか管理会社が保証会社に報告する解約日を1日早くする)でした。
この入居者様は入居時から賃料の遅れも1回もなく信頼を置ける方でしたので快く了解させていただきました。(大手の管理会社なんかだとこの辺は融通が利かないことがあるかも)
では1週間ならどう?1ヶ月なら?など色々考える部分は出てきますが
それもひとえに入居中の管理会社(大家さん)との信頼関係の構築にあるのではないかなぁと思います。
信頼関係はすぐにできるものではなく少し少しの積み重ねで生まれてくるものです。
(この辺はお互い様ですよね)
これからも信頼関係を築いていただけるようにしっかりと管理させていただきます(^O^)
※弊社管理物件ではよくあるお部屋の更新料のご請求は行っておりません。

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