「オーナー様へ」カテゴリーアーカイブ

新規管理のご相談を受けました

ハートが一番大事だと思う@賃貸職人です

ある物件の管理のご相談を受けました。
築35年の3階建てファミリー向けマンション(空室は7戸/12戸)
今までは大家さんの自主管理、
最初に大手FC店に相談したら全部で3千万くらいかけて
リノベーションしてくれたら管理考えますとのお返事だったそう
どうしたものかと弊社にご相談に来られました。

2時間ほど現状からいろんな話をさせていただきました。
その中で大家さんのお母さんが思い入れのある建物だし
なんとか嘗ての活気のある状況を取り戻したいの一言に
僕の心の中でスイッチが入りました(*‘∀‘)
詳細な打ち合わせはこれからですがたぶん管理をお受けすると思います。
簡単には満室御礼にはならないでしょう。
満室にするには同じ方向を見て同じ歩幅でなくてはなりませんが
この大家さんとなら二人三脚で頑張れそうです。
お金も大事ですがそれ以上に大事なものが世の中にある。
満室に向けて職人動きます(^^)/
空室でお困りのオーナー様のご相談お待ちしております!

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管理もバランスを考えて。。。

そのリフォーム工事本当に必要ですか@賃貸職人です

最近またサブリースの話をよく耳にするようになりました。
オーナー様にとっては一定額が決まって入ってくる安心感がありますね。
その代わりに収益物件の美味しいところはすべてサブリース先に持っていかれるというデメリットもあります。
現状空室のお部屋を家賃保証するかわりにサブリース会社より結構高額なリフォーム工事を要求されます。
最近聞いた実際の話
3DK→2LDKへの間取り変更、浴室、キッチンすべて新品交換
総額約100万弱の工事
恐らく賃料保証額は5万円弱。。。
実際にはすぐには保証してくれず3ヶ月程度の客付猶予期間を設けられます。
猶予期間も入れると工事代金を回収するのに約2年。。。
長いですね(^_^;)
その2年の間に他のお部屋で退去が出ればまた100万円の工事を要求されるでしょうし(^_^;)
そして既存物件のサブリースは大概2年毎に借り上げ賃料の見直しが入るので
2年間の賃貸状況によっては減額を要求されるかもしれません。
弊社ではサブリースまでは対応が出来ませんが
サブリース会社の工事代金はそこにもタップリと収益を乗せているので
同じ工事を弊社ですると半分程度の金額で出来る場合もあります。
またそのリフォーム工事は本当に必要な工事でしょうか。
どう考えるかはオーナー様次第です。
サブリースを全否定するわけではありませんが大切なのは選択肢の中から選ぶということ。
賃貸経営でお悩みの事があればどうぞお気軽にご相談ください。
意外なところを改善するとサクサク入居者様が決まる場合もありますよ♪
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オーナー様の気持ち

そこに心が無ければ@賃貸職人です

とある建築メーカーさんのキャンペーンで下記のようなものを見かけました。
5enn
6月完工の新築物件が18部屋中10室しか決まっていないので苦肉の策なのでしょう。
契約金がなんと5円!
5円とご縁をひっかけていて大喜利なら座布団5枚!ってところでしょうが
建てられた施主様の気持ちを考えると笑ってもいられません。
もし自分がこのオーナー様の立場だったら。。
自分の息子や娘を安売りされているようで悲しい気持ちになるかもしれません。
まぁ供給過多でとっくにオーバーフローしている高松の賃貸市場に新築案件をさらに投入していっているんですもの
ここまでしないと逆に決まらないのかもしれませんが。。。。
閑話休題
弊社管理物件のオーナー様からご提案があり現在の空室の募集条件にあわせて入居中のお部屋のお家賃も見直すことになりました。
オーナー様の気持ちは少しでも長く自分達の物件で快適に暮らしてほしい。
その一環であわせて入居者様に改善点や設備のリクエストなどもお聞きすることになりました。
ご意見をお伺いする中で週1回ほど夜勤の時に共用灯がついていない時間帯に帰ってくるので点いてる時間を延ばしてもらえないかとのリクエストがありました。
(その物件は深夜から明け方までは切れる設定でした)
早速オーナー様にお伝えしてタイマーの時間を変更していただきました。
きっと入居者様喜ばれたと思います。
小さいことかもしれませんが。。。
これからはこういう事の積み重ねを大事にしていかないとダメなんじゃないかなぁと思う次第で
冒頭の大手メーカー系管理会社様のキャンペーンとの対比でなんだか複雑な気持ちになりました(^_^;)
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管理のお仕事(^O^)

小さいからこそできることがある@賃貸職人です

最近とある業者さんのポータルサイトの見出しで
「大手管理会社さんの管理物件で安心です」との文章をみました。
なるほど!と思うとともに小さいからこそ大手さんにできなくて出来ることはたくさんあるだろうと思ってしまいましたよww
ということで久しぶりの不動産屋さんらしい投稿
今日はお昼からバタバタと違法駐車対策にコーン+バーを設置しに行ったり
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蛍光テープ付(製作時間10分(~o~))
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新規管理物件に看板をつけに行ったり古くなった幟を交換しに行ったりしました。
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大手さんに負けないように頑張ろうとブログを書いてたら
某オーナー様からご相談がありました。
シャワートイレ交換で見積もりが某大手?管理会社から来たけどその金額は妥当かどうか?ですって(^_^;)
弊社では通常30,000円前半の見積金額が50,000円超えてたんでびっくりです(^_^;)
ここで最初の言葉に戻って小さいからこそ出来ることを突き詰めて頑張ります!

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賃貸職人のいるお店です(^_-)

舞台にあがる以上プロであるのは当たり前@賃貸職人です

昨日住み替えを希望されるお客様がご来店されました。
できれば3LDKがいいな~とのリクエスト
色々とお話しているうちにご主人様は自分の書斎が欲しい
奥様は小さいお子様がいるのでキッチンの配置が家事をしながらもリビングに目が行き届くところ
ということがわかってきました。(この辺の理由が分かるか分からないかだけでお部屋のご紹介が変わってきます)
4年ほど前に県外から高松がいいな~と永住を決意されて来られたお客様。
その時に行った不動産屋さんではゆめタウンの近くが生活しやすいですよ~と今のところに決められたそうですが
住んでみると駅が遠かったり車をまだお持ちではないので色々と不都合が生じてきて、住み替えの結論に至ったそうです。。
職人だったらゆめタウン近くを住みやすい!と紹介するかなぁと疑問が生じて(シングルの方ならまだしもね。。。)
何処の不動産屋さんか聞いてみたら4年ほど前に県外から進出してきたばっかりの不動産屋さんだったので腑に落ちました。
そりやぁ営業マン自体も高松に来たばっかりで高松の事分かってなかったらこんな紹介の仕方になっちゃうんだなー(@_@。
不動産屋さんの言葉ってどれくらい信用されているのか判りませんが、このお客様は約4年我慢されて生活してきたこと思うと目先の事だけでお部屋を紹介したくないなぁと改めて思った次第でした。
昨日のお客様にはほぼ100点に近い物件を紹介できましたけどね(賃料若干オーバーですが。。(^_^;))
A様エアコンの交渉もできましたよ~(*^_^*)

契約してからが本当のお付き合いと思っている弊社ではまだまだご紹介する物件が不足しています。
空室でお悩みのオーナー様ぜひご相談ください。
今お住まいのお部屋でお悩みを持ってらっしゃる入居者様
ぜひご来店ください。
高松生まれの高松育ち高松での不動産歴21年のバリバリの賃貸職人がご対応いたします。
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名ばかりの管理会社はもういらない(^_^;)

一言で管理会社と言ってもピンからキリです@賃貸職人です

昨年末から県外の新規家主様からご相談を受けていました。
現状の管理会社の動きが悪く空室が増える一方だと。。。
年明けに高松に来られるとの事だったので時間を折り合わせて一緒に物件現地を確認しました。
その時確認したのがこちらの写真
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雑草は伸び放題(@_@)
フェンスにも絡み合ってます。。
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ゴミも荒れ放題(@_@)
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ちょっとひどいですよね。オーナー様も引いてました。。
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放置自転車らしき車両もかなりの数。。。
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新たに新規管理のご依頼をいただいたのでまずは共用部分の整理整頓からと準備段階として着手させていただきました。
以下afterの写真(^O^)
放置自転車の撤去
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意味のない植栽もきれいに刈り取り
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伸び放題だった雑草もきれいに
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ゴミもごらんのとおりに
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4月から晴れて弊社の管理になりましたので看板を付けさせていただきました。
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今までは看板すら付いていなかったですから。。
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現入居者様とお話する機会があったのでいろいろ聞いてみると伸び放題の雑草のせいで夏には蚊が大量発生。。
荒れ放題の敷地内にうんざりして出ていく入居者様も多かったようです。
弊社で引き受けたからにはキチっと管理いたします。
オーナー様へ!とくに県外の!
購入時に紹介された管理会社で簡単に管理を任せていませんか?
入居者様が決まらない理由は色々ありますがまずは基本的なところから見つめなおしてみませんか。

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オーナー様へ・空室のお部屋情報がきちんとネットに掲載されていますか

まだまだこんなもんでいいかの業者さん多いんやね@賃貸職人です

新規オーナー様からご来店でのご相談がありました
最近問い合わせがめっきり減ったんだけどどんなもんだろうかと。
店頭のタブレットで複数所有の物件をいずれも物件名検索と住所検索をしてみましたが
出てきたのは1件~2件の不動産業者さんの情報が(それもポータルサイトの)パラパラと出てきただけでした
この状態ではまず問い合わせが無いことをご説明して新規受託のお話をいただきました。
ネットの時代と叫ばれだして早何年?と言われる今でも多くの不動産業者さんの広告の仕方ってこんなもんなんですね
弊社では自社HPはもちろんの事、Twitter、blog、Facebook、Youtubeなどあらゆるネット媒体を使って
オーナー様のお部屋を発信します!
たぶん今回のお部屋もただ単に市場に出てなかっただけで
きっとすぐにお問い合わせいただけると思います。
オーナー様へ!所有している物件がきちんとネットに掲載されていますか。市場に出ていますか。
掲載されていたとして写真は最新のものになっていますか。間取り図は設計図からスキャンしたような荒いものになっていませんか
少しでも思い当たることがあればご相談ください!
あなたの隣に賃貸職人\(~o~)/

早速写真撮ってきました(^_-)-☆
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